Entenda como o Marco das Garantias afeta o mercado imobiliário

O Marco Legal das Garantias, recém-sancionado pelo governo federal, foi muito comentado no noticiário político e econômico nas últimas semanas. Mas de que forma a nova legislação impactará o mercado imobiliário? Para obtermos essa resposta, é necessário um pouco de contextualização.

De maneira resumida, a Lei nº 14.711 tem o objetivo de simplificar o uso de garantias para a concessão de crédito, gerando mais segurança, combatendo a inadimplência e, por tabela, favorecendo a redução de juros – que, aliás, sofreu novo corte na última quarta-feira (1º), passando de 12,75% para 12,25% ao ano.. 

Ou seja, para o imobiliário, o marco das garantias representa a oportunidade de ampliar o acesso de clientes para a contratação de financiamentos e, por consequência, gerar mais negócios.

Confira agora porque, na visão de analistas, a aprovação do marco representa uma verdadeira revolução no mercado de créditos e pode alavancar a compra e venda de imóveis.

Como o Marco Legal das Garantias pode ajudar a destravar o crédito imobiliário

Até então, imóveis podiam ser utilizados como garantia para uma única dívida, mesmo que o valor contratado fosse menor que o preço de avaliação do imóvel. Por exemplo: ao contratar um crédito de R$ 100 mil dando um imóvel de R$ 500 mil como garantia, não era possível usar a diferença de R$ 400 mil para outras contratações, pois esta ficava inutilizável para o crédito.

A partir de agora, utilizando este mesmo exemplo, o imóvel pode ser usado como garantia para mais de uma dívida. Ou seja, se o bem possuir margem de valor em aberto, ela pode ser aproveitada como garantidora para outros financiamentos.

Além disso, os bancos e agentes de crédito devem contar com procedimentos mais práticos para recuperarem esses bens em caso de inadimplência, até mesmo via extrajudicial, o que dá mais segurança para as instituições. 

Por consequência, a expectativa é de reduzir juros e aumentar o acesso ao financiamento, estimulando a circulação de negócios no mercado imobiliário. 

O anúncio do marco acontece ao mesmo tempo em que outras notícias contribuem para o cenário de queda da taxa Selic, como a definição do STF para que bancos possam retomar imóveis sem judicialização, além do novo corte de 0,5% ao ano na taxa básica de juros, que foi definida em 12,25% a.a. na reunião de início deste mês do Comitê de Política Monetária (Copom).

“O marco garante as execuções contratuais estabelecidas na contratação do crédito imobiliário, possibilitando oferecer juros cada vez mais competitivos. Clientes também conseguirão se adequar mais facilmente aos prazos de pagamentos, evitando a inadimplência”, avalia Marco Antônio Raimundo, CEO da Crediblue, fintech especializada em home equity que oferece soluções digitais para a oferta de crédito com garantia imobiliária.

Marco das Garantias traz mais amadurecimento para o mercado imobiliário 

“Tal avanço contribui para a maturidade do segmento da construção civil, impactando no crescimento direto do setor. Se analisarmos o processo de oferta de crédito usado hoje em dia, no qual empréstimos sem garantia trabalham com taxas de juros superiores a 100% ao ano, entendemos por que muitas pessoas não conseguem concluir a compra de bens de alto valor”, afirma Marcos Malagola, diretor da Senior Construção.

Malagola destaca que a utilização de imóveis como garantia de empréstimo é algo que reduz significativamente os juros de contratação. Assim sendo, a maior facilidade de utilizar parte do bem como garantidora também contribui para a redução do valor das parcelas. 

“Além disso, o novo marco prevê melhoria no processo de retomada do bem em garantia, flexibilizando medidas extrajudiciais através de cartórios, que ganham um pouco mais de força neste sentido, ou buscas judiciais para retomada dos bens através do processo jurídico tradicional”, completa o executivo.

Mais novidades do ponto de vista jurídico 

“A redução do custo das operações financeiras pode ocorrer por causa da celeridade e da maior previsibilidade que os processos extrajudiciais podem imprimir nas diferentes operações. Isso não significa, no entanto, que há uma redução ou algum prejuízo na defesa dos interesses dos envolvidos ou na correção de eventuais equívocos pelo judiciário”, explica Marc Stalder, sócio da área imobiliária do escritório Demarest Advogados.

O advogado destaca também que o marco estabelece a figura do agente de garantia, que atuará sob um contrato de gestão de garantias e, apesar de já amplamente utilizado no mercado, não contava com previsão legal específica. 

Essa figura, agora tipificada com o Marco Legal das Garantias, será designada pelos credores e poderá fazer o registro do gravame do bem, gerenciar os bens e executar a garantia, inclusive extrajudicialmente. Terá ainda poder de atuar em ações judiciais sobre o crédito garantido.

“As mudanças são relevantes, incluem regras de incentivo à renegociação de dívidas, permitindo a intervenção de um tabelião de protestos para esse fim, assim como novos procedimentos de protestos de títulos e a tipificação da figura do agente de garantias, que não estava previsto na lei”, diz Stalder.

Soluções via extrajudicial: a simplificação de acordos

No contexto da extrajudicialização, o Marco Legal das Garantias traz ainda regras que induzem a negociação para resolver dívidas. 

“O marco de garantias inclui regras a respeito da solução negocial prévia ao protesto de títulos e de incentivo à renegociação de dívidas, abrindo a possibilidade de uso de medidas extrajudiciais para negociações, por meio de cartórios. Ou seja, mais uma medida no intuito de permitir que o credor não precise ir à Justiça para tentar reaver valores devidos. Muitos créditos não são recuperados porque a demora e os custos dos processos judiciais podem acabar não compensando o esforço”, explica Marc Stalder.

Outro dispositivo permite ao credor delegar a renegociação da dívida ao tabelião, que poderá enviar intimação para o devedor por meio de aplicativos de mensagem instantânea, como o WhatsApp.

O texto promulgado excluiu as regras do texto original, antes previstas na fase intermediária da tramitação do projeto de lei nº 4.188, sobre o penhor civil, mantendo o monopólio da Caixa Econômica Federal, o que impede a abertura de mercado nesse segmento.

“Foi retirada ainda a possibilidade de penhora de único imóvel de uma família, mesmo nas hipóteses que justificavam essa exceção da proteção do bem de família”, ressalta o advogado.